无限制防火分区时代终结

无限制防火分区时代终结。新《技术条件》已提交法律委员会——仓储市场将面临什么

关于建筑物及其选址应满足的技术条件以及住宅建筑使用技术条件的新条例草案，刚刚提交至政府立法中心（RCL）法律委员会。这是倒数第二个实质性工作阶段——该法规只剩下欧盟委员会通报、部长签署和公布三个步骤。对仓储行业而言，这意味着一件事：设计无限制防火分区厂房的时代即将结束，按旧规则推进的投资项目已进入倒计时。

进展到哪一步：新《技术条件》（WT）的工作状态

新条例将取代自2002年起施行并经多次修订的《技术条件》，其草案于2025年6月在政府立法中心网站上公布。此后，草案走完了完整程序：公众咨询和征求意见，共发送给近两百个机构——从国家消防局（PSP）总部、建筑师协会和建筑工程师协会，到建筑材料生产商组织。部际协调以2026年4月20日的协调会议告终——经主管部门补充说明后，没有任何部委坚持其提出的意见。2026年6月16日，草案获得政府与地方自治联合委员会的积极意见，并于2026年7月14日提交至 RCL 法律委员会，由其最终审定文本（财政与经济部（MFiG）立法工作清单第29号，延续了此前列于发展与技术部（MRiT）清单第68项的程序）。

值得强调的是，行业讨论中常被忽视的一点： 该条例不会提交议会（Sejm）审议。这是一项由主管建设事务的部长（目前因政府机构调整，由财政与经济部长负责）根据《建筑法》第7条的授权单方面发布的执行性法规。不会有投票、议员修正案或总统否决。实质性修改的窗口实际上已经关闭——而行业在咨询阶段争取到的成果，已体现在最终文本中。

变化核心：第230条终结，即取消配备喷淋系统的无限制防火分区

现行规定允许 PM 类单层建筑设置 面积不受限制的防火分区，前提是安装固定式自动水灭火装置和自动排烟装置。波兰整个大型物流业都建立在这一规定之上——大型仓库（big-box）在单个喷淋保护分区内的面积可达3万、4万甚至6万 平方米。

新草案 取消 了这一可能性——而且是完全有意为之。主管部门在说明中明确指出，现行的许可未能满足限制火灾和烟雾蔓延这一基本消防安全要求，而面积不受限制的防火分区在整座设施的安全取决于单一消防设备可靠性的情况下，会带来“重大损失”的风险。取代现行规则的是表格化体系：防火分区的基础允许面积取决于火灾荷载密度，并可根据各项防护措施按一定百分比扩大。

对于单层厂房，扩大幅度为：

• 单水源供水的喷淋系统——扩大200%，
• 双水源供水的喷淋系统——扩大300%，
• 自动排烟装置——扩大100%，
• 连接 PSP 监控的火灾报警系统——扩大50%。

值得注意的是，提交法律委员会的版本中新增了此前草案版本中没有的扩大条款——这是行业成功游说的明显痕迹。由不燃构件建造的厂房（燃烧性能等级 A1 或 A2,d0）可额外扩大100%；若其高度不超过17米且两侧相对方向均设有消防通道（屋顶任一点距消防通道一侧墙体不超过40米）——可再额外扩大200%。

最大防火分区实际能有多大？

将所有扩大条款叠加（双水源喷淋 + 排烟 + 带监控的火灾报警系统 + 两侧设消防通道的不燃结构），基础面积最多可乘以7.5。实际结果如下：

由此可得出两点结论。第一，租赁市场常见的 Q > 4000 MJ/m² 申报——其目的是不限制租户的存储类型和存储高度——将变得代价高昂：约1.5万 平方米的上限意味着一座5万 平方米的厂房需要用防火隔墙划分为4个防火分区。第二，按较低且有据可查的火灾荷载（Q ≤ 2000）进行设计，可将防火分区维持在约4.5万 平方米以内——但代价是牺牲设施的商业灵活性。此外，面积超过3万 平方米的防火分区要求建筑构件全部采用不燃材料。

另一项单独成本是喷淋系统本身的双水源供水（即+200%与+300%之间的差别）——实际上意味着扩建泵房和增加储水量。

现有厂房怎么办？三种风险情形

不溯及既往原则依然是基础： 现有合法使用的仓库无需仅因法律变更而按新规进行改造 。不过，草案规定了三种新要求可能适用于现有设施的情形：

1. 扩建、加建、改建或变更用途。 新规适用于施工涉及的部分——草案中明确包含一项规定（第217条第7款），以解决此前的解释争议。只有在为满足扩建部分的要求所必需时，或者包含该部分的防火分区存在使建筑被认定为危及人员生命的情形时，新要求才延伸至建筑的其他部分。实际上：将办公楼作为与厂房分隔的独立防火分区进行扩建，不会引发划分现有仓储防火分区的义务。但若将新部分并入现有防火分区——例如开放式夹层——则意味着须按新的、严格得多的限值评估扩大后的防火分区。对于面积达数万平方米的防火分区，这条路实际上将被堵死，只剩下技术鉴定以及与省级 PSP 消防总指挥商定替代方案这一途径。

2. 被认定为危及人员生命的设施。 新条例的消防规定同样适用于根据消防法规被认定为此类的现有在用建筑——无论是否进行任何施工。

3. 变更建筑许可。 需注意一种不太明显的情形：在新规生效后提交的建筑许可 变更 申请，可能引发关于新规对项目适用范围的讨论。对于计划与已批准设计存在重大偏离的在建项目，最好在截止日期前正式完成相关手续。

期限与时间窗口：投资者日程表

草案规定生效日期为 2026年9月20日 ——仅关于强制利用太阳能的规定（第358条第2–4款）延后生效，分别于2026年12月31日和2029年12月31日生效。所有消防安全规定都将在基本期限内开始施行。

然而，有一个重要的未知因素： 欧盟通报。该条例包含技术规定，必须根据第2015/1535号指令向欧盟委员会通报，由此启动至少三个月的冻结期（standstill），在此期间不得通过该法规。截至2026年7月，通报尚未进行。如果欧盟委员会或其他成员国提出详细意见，该期限将延长，2026年9月20日的日期可能变得不现实而被推迟。跟踪这一阶段是目前整个行业最重要的观察点。

而对投资者而言，关键在于过渡规则（草案第394条）：项目适用哪套规定，取决于生效日前的状态——已提交的建筑许可申请、许可变更申请、已完成的申报、已作出的决定。 在生效日前提交的申请，整个程序将按现行较宽松的规定办理。 有意思的是，草案还提供了反向通道：投资者可自愿申请适用新规——在新规有所放宽的情况下，这可能是合理的选择。

当前的实用建议：

1. 筹备中的项目 ——如果方案设想的防火分区超出新限值，首要任务是在生效日前提交完整的建筑许可申请。实际窗口期至少到2026年9月20日，若通报导致法规推迟，还可能获得额外时间。
2. 现有设施的扩建计划 ——同理：在截止日期前提交申请即可解决问题。此后——扩建部分只能设计为完全分隔的独立防火分区。
3. 无投资计划的现有设施 ——无改造义务，但值得核查设施的消防状态（以排除被认定为危及生命的风险），并整理偏离许可及替代方案的相关文件。
4. 新规实施后的新项目 ——申报火灾荷载密度的决定将成为项目最重要的商业决策之一：需要在防火分区面积、防火隔墙成本、喷淋双水源供水成本与租赁灵活性之间进行权衡。

总结

新《技术条件》是二十年来仓储设施设计规则最深刻的变革。主管部门在监管影响评估中亦承认，消防方面的变化将主要影响具有商业、生产和仓储功能的大型建筑。提交法律委员会的版本比最初草案更为宽松——不燃结构和消防通道带来的额外扩大幅度实际上提高了限值——但方向十分明确：无限制防火分区终结，回归火灾荷载计算，并鼓励采用全套防护措施的设施。对开发商和投资者而言，未来几周是审查项目储备、决定哪些项目必须在生效日前提交至主管部门的关键时期。

本文仅供参考，依据为提交 RCL 法律委员会的条例草案文件（2026年7月）：草案文本、说明及监管影响评估。在《法律公报》（Dziennik Ustaw）正式公布之前，法规最终内容可能发生变化。本文不构成法律意见——投资决策建议咨询消防安全鉴定专家和律师。